Universidad de Los
Andes
Facultad de Ciencias
Jurídicas y Políticas – Escuela de Derecho
Derecho Romano
Prof. Francisco A. de
Jongh Sarmiento
Unidad IV. Derechos Reales
Tema 9
Derechos Reales sobre Cosa
Ajena
Habiéndose tratado previamente el punto relativo a la
clasificación general de los derechos reales, de la que se desprenden dos
modalidades, siendo la primera de ellas el derecho real sobre cosa propia, cuya
relación jurídica más amplia y perfecta la constituye el derecho de propiedad
y, una segunda modalidad, la conforman
los derechos reales sobre cosa ajena, la cual, a su vez, se agrupa en dos
categorías, los derechos reales de goce y de disfrute (usufructo, uso,
habitación y servidumbres) y los derechos reales de garantía (hipoteca y
prenda), los cuales son objeto de estudio del Derecho Civil – Contratos.
Como lo plantea Portillo Almerón en su obra[1], el derecho real
constituye un dominio, poder o señorío ejercido por el propietario sobre una
cosa determinada o sobre varias de ellas, por lo que no puede hablarse en
ninguna circunstancia de una relación jurídica entre una persona y una cosa,
puesto que esta situación es una relación material que se forma o se origina de
una relación jurídica entre personas.
En el presente tema se abordarán los denominados Derechos Reales sobre Cosa Ajena,
analizando ciertos derechos que se configuran con un contenido jurídico más
reducido, en relación con el derecho de propiedad, los cuales se constituyen
como un poder de hecho directo sobre un bien que le pertenece a otro y otorgan
a sus titulares las facultades de uso y de goce de la cosa cuyo derecho se
trate, sin tener nunca la facultad de disponer sobre los mismos, puesto que es
una atribución propia del titular del derecho de propiedad.
Como bien se sabe y se mencionó en su oportunidad, el
contenido del derecho de propiedad, es decir, sus atribuciones, son el uso, el
goce y la disposición de la cosa de manera exclusiva y con las limitaciones
legales respectivas (Art. 545 C.C.V.). Quien posea este derecho, puede, a su
vez, ceder a otra persona la primera de esas facultades o la primera y la
segunda, simultáneamente, por lo que el nuevo poseedor de hecho sobre ese bien
ajeno tendrá un derecho real, pero de manera restringida o limitada, por lo que
también han de conocerse estos derechos como Desmembraciones de la Propiedad.
Lógicamente, cuando existen uno o más derechos reales sobre
una cosa, distintos al de la propiedad, el poderío sobre ese bien se comparte
entre el titular o titulares de esos derechos reales limitados y el
propietario, a quien se le atribuyen plenas facultades sobre el referido bien,
existiendo, en este caso, una concurrencia de posesiones sobre la cosa objeto
de posesión.
Concepto del Derecho Real sobre Cosa Ajena
Luego de la breve introducción, corresponde definir esta
categoría de derechos reales, siendo entonces que el derecho real sobre cosa
ajena, en pocas palabras, es todo poderío o señorío que una persona ejerce
sobre un bien que le pertenece a otro[2].
La doctrina tradicional y actual ha considerado que los
derechos reales distintos a los de propiedad consisten en facultades del
propietario que se han separado de éste para conferírselos a otras personas.
Esta tesis es de sencilla aceptación y comprensión para comprender los derechos
de usufructo, uso y habitación, partiendo desde el concepto de propiedad, el
cual, como es sabido, es suma de atribuciones específicas, puesto que los demás
derechos, como lo expresa Aguilar Gorrondona[3], se explicarían como una o
más de las facultades normalmente inherentes a la propiedad que, en el caso
concreto, han sido desligadas de ésta y constituidas en otro derecho atribuido
a otra u otras personas.
En conclusión, la noción de los derechos reales en cosa ajena respondería a la idea de que sus titulares
los ostentan sobre cosas cuya propiedad pertenece a otra persona, es decir, en
palabras planteadas por la doctrina tradicional, los derechos reales sobre cosa
ajena forman parte de la característica de “elasticidad”, la cual se atribuye a
la propiedad, por lo que es conforme admitir que el contenido del derecho de
propiedad es elástico pues puede comprimirse o expandirse sin deformar su
esencia.
Características de los Derechos Reales en
Cosa Ajena
Tomando como base las especificaciones y las características
planteadas por los autores Aguilar Gorrondona[4] y Ovelio Piña Valles[5], se pueden considerar las
siguientes:
·
Poseen las mismas características de los
Derechos Reales en general, es decir, la posibilidad de valoración en dinero,
el señorío inmediato sobre la cosa o el derecho, el derecho de preferencia, el
derecho de abandono.
·
El propietario de la cosa debe soportar el
ejercicio del titular del derecho real en cosa ajena.
·
Suponen la existencia de una propiedad ajena a
la cual gravan.
·
Casi siempre el derecho real limitado confiere
el ius possídendi, es decir, el
derecho de posesión.
·
Los derechos reales en cosa ajena, además de
estar protegidos por acciones petitorias, pueden, en su caso, ser defendidos
por acciones posesorias.
·
Los modos de adquisición de los mismos pueden
ser tanto originarios como derivativos, tal y como ocurre con el derecho de
propiedad.
·
De igual manera, los modos de extinción del
derecho real en cosa ajena son similares a los que ponen fin al derecho de
propiedad.
·
La extinción del derecho real sobre cosa ajena
expande el contenido del derecho de propiedad.
·
Es un derecho temporal, puesto que su titular
está en la obligación de restituir el bien en un tiempo determinado o al cumplirse
una determinada condición.
Contenido de los Derechos Reales en Cosa
Ajena
Tomando en consideración que el contenido del derecho le va
a permitir a la persona una conducta determinada, de acuerdo a lo establecido
en la ley, es decir, las facultades o atribuciones que una persona tiene sobre
la cosa, puede entenderse, cuando se habla del contenido de los derechos reales
en cosa ajena, debe pensarse, inmediatamente, en la coexistencia de dos
derechos distintos, el primero referido al derecho de propiedad y el segundo
cualquier otro derecho real limitado.
En consecuencia, estos derechos reales en cosa ajena se
llenan en su contenido en la misma medida en que se vacía el contenido del
derecho de propiedad, esto es, transfiere el ius utendi (derecho de uso), el ius
frutendi (derecho de goce) o ambos simultáneamente, a una persona distinta
a la del propietario que tiene posesión sobre la cosa objeto del derecho.
Las Servidumbres
El concepto de servidumbre era mucho más amplio en épocas
remotas, puesto que antes de la publicación de las Institutas de Justiniano,
todos los derechos reales sobre cosa ajena eran conocidos como Servidumbres,
servidumbres que si favorecían a una persona eran llamadas “servidumbres
personales” y si favorecían a un fundo se denominaban “servidumbres prediales”[6].
Según la doctrina, conforme a lo planteado por Piña Valles[7], la servidumbre es un
derecho real que, en principio, tiende a la perpetuidad, el cual consiste en
limitaciones impuestas por un predio
dominante a otro predio conocido como sirviente,
sin tomar nunca en consideración la titularidad de los mismos, es decir, sin
importar quienes sean los propietarios de esos inmuebles.
También se define, en palabras de Eloísa Sánchez[8], como “un derecho real
sobre ciertos usos de un predio (llamado predio sirviente), establecido a favor
de otro predio (llamado predio dominante).
Al analizarse ambas definiciones se desprenden algunas
consideraciones, las cuales, para su fácil comprensión, son de un necesario
señalamiento.
·
Las servidumbres, a diferencia de lo
establecido en la antigua Roma, solo se establece entre predios, es decir,
entre inmuebles.
·
Presupone dos predios necesariamente.
·
Los predios deben pertenecer a personas diferentes.
·
La servidumbre es un derecho accesorio al
predio, en tal sentido, se transmite con el mismo.
·
Debe establecerse para “uso y utilidad” de un
predio. Por tanto, debe haber un beneficio económico para el predio dominante.
Esta característica es la que sirve de base para la definición legal
colombiana, dispuesta en el artículo 879 del Código Civil colombiano[9], citado por Rojas González[10].
·
Generalmente se establecen entre fundos
vecinos, pero también es viable la existencia de servidumbres entre fundos que
no lo sean.
El Código Civil Venezolano vigente, en el encabezado de su
artículo 709 ofrece una definición de esta modalidad de derecho real sobre cosa
ajena. En ese sentido, el señalado dispositivo técnico legal señala que “… consiste en cualquier gravamen impuesto
sobre un predio para uso y utilidad de otro perteneciente a distinto dueño, y
que no sea en manera alguna contraria al orden público.”
El Código acentúa el aspecto pasivo de las servidumbres, es
decir, define la figura como un gravamen, una carga que debe soportar un
predio, conocido como sirviente, en beneficio de otro predio, nombrado
dominante.
La carga que señala el aspecto pasivo de las servidumbres,
esto es, la carga soportada por el predio sirviente, contrae las facultades de
disposición del propietario de éste, quien debe tolerar ese gravamen sin
realizar ninguna actividad que menoscabe los derechos generados para el predio
dominante.
De igual manera, tal y como se mencionó en el análisis de
las definiciones doctrinarias, el artículo en comento dispone la diferenciación
entre los titulares de ambos predios relacionados por medio de este derecho, es
decir, que pertenezcan a dueños distintos, noción que responde al decir romano nemine res sua servit, esto es, “no se puede constituir servidumbre sobre
cosa propia”.
Es entonces que la servidumbre es, por una parte, una
restricción a la propiedad, por otro lado es un derecho real sobre cosa ajena
que impone al propietario el hacer (facere)
o dejar de hacer (non facere) un acto
en beneficio de otro, por lo que puede ser un predio o una persona el
beneficiario de tal restricción[11].
Las fuentes del derecho romano trataron y dejaron algunas
reglas comunes aplicadas a las servidumbres en sentido general. Tales reglas
son las siguientes:
1.
Nemini res sua servit: El propietario no puede
reservar un uso especial de su predio en calidad de servidumbre, pues el simple
hecho de ser propietario le concede el derecho al paso y el uso de los frutos
que le sean propios.
2.
Servitus servitutes in faciendo consistere
nequit: Al
propietario de la cosa sirviente no se le puede imponer el derecho de obrar, es
decir, no se le puede obligar a ejecutar obras en beneficio del predio
dominante. Sin embargo, hubo una servidumbre llamada oneris ferendi en la cual el propietario del fundo sirviente debía
mantener en buen estado la columna que sostiene el techo del fundo dominante.
3.
Servitus esse non potest: No se puede constituir
usufructo en una servidumbre. Con esto se quiere decir que al existir una servidumbre
predial, no se puede constituir una servidumbre personal, como es el caso del
usufructo.
Clases
de Servidumbres
1.
Servitutis Praediorum (Servidumbres prediales): Son las
constituidas en beneficio de un fundo contiguo o un fundo vecino para
satisfacer necesidades basadas en relaciones de vecindad. Son las más antiguas
y su origen se explica por razones socioeconómicas.
Las servidumbres
prediales están consideradas por el derecho romano como res mancipi, por su importancia en la actividad agropecuaria. Hubo
dos clases:
a)
Iura Itinerum: Son
las llamadas, hoy en día, servidumbres de paso, es decir, las que permiten el
traslado de las personas.
a. Iter:
Derecho de paso por fundo ajeno a pie, en litera o a caballo.
b. Actus: El
traslado de caballerías o carruajes.
c. Vía: Es la
servidumbre más amplia, pues permite el transporte de todo tipo de manteriales.
b)
Iura aquarum:
Servidumbres prediales destinadas a la obtención de aguas de un fundo ajeno.
Pero, así como hubo
servidumbres de carácter agropecuario, también los hubo de carácter urbano; son
las llamadas Servitutes praediorum
urbanorum, cuyo fundamento se indica en la necesidad que tienen las
habitaciones de permanecer en armonía.
a)
Sticillidiorum: Son
conocidas en el derecho como el desagüe de aguas pluviales, es decir, aguas de
lluvias.
b)
Servitus cloacae: Desagüe
de aguas residuales.
c)
Luminum: Son
las servidumbres de luz, aire y perspectiva – vistas –. De aquí se desprende la
limitación o prohibición de construir obras que impidan el libre correr del
aire o el paso de la luz natural.
2.
Servitutis Personarum (Servidumbres personales): Beneficios
constituidos a favor de una persona determinada, generalmente de carácter
vitalicia sin transmisión de beneficios. Son de origen posterior a las
prediales y tuvieron origen en las últimas décadas de la República.
Se reducen al
usufructo, al uso y la habitación. Los derechos de usufructo, uso y habitación
comprimen el contenido del derecho de propiedad, permitiendo que una persona,
no propietaria, tenga acceso a ella y realice actos de utilización y ejercicio,
en cierta medida, económico. Sin embargo, esta posibilidad debe entenderse como
temporal, puesto que la perpetuidad de los derechos reales sobre cosa ajena
dejaría indefenso al verdadero propietario, quien se vería limitado en su
función económica y en el poder de disposición y tráfico jurídico sobre los bienes
de su pertenencia[12].
Los derechos reales
sobre cosa ajena, es decir, el usufructo, el uso y la habitación son
instituciones jurídicas que nacen o se constituyen y regulan en virtud de un
título, esta aseveración se desprende del artículo 582 del Código Civil
Venezolano, el cual dispone que “Los
derechos de usufructo, uso y habitación se regulan por el título, supliendo la
ley únicamente en cuanto no provee el título, salvo en los casos en que ella
disponga otra cosa.”, esto significa que las normas que versan sobre la
materia tienen un carácter supletorio del título.
a)
Usufructo:
“Usufructus est ius utendi et fruendi salva
rerum substancia”, lo que significa que el usufructo es el derecho de usar
y percibir los frutos sin alterar su esencia.
La palabra usufructo
proviene del latín Ususfructus,
tecnicismo jurídico del derecho romano que quiere decir “el goce del uso de una cosa ajena”, es decir, el derecho a obtener
el rendimiento de ella aunque pertenezca a otra persona. Su origen etimológico
proviene de los verbos Usus (Usar) y Fructus (Gozar).
El jurista y autor
colombiano Germán Rojas[13] define el usufructo en
los siguientes términos “Es un derecho
real que consiste en la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su
forma y sustancia, y de restituirla a su dueño, si la cosa no es fungible; o
con cargo de volver igual cantidad y calidad del mismo género o de pagar su
valor, si la cosa es fungible.”
Como lo plantean las
autoras Márquez y Carrillo[14], para poder comprender el
derecho de usufructo es menester tomar en consideración la concurrencia de los
siguientes aspectos:
·
Existencia de una cosa ajena.
·
Utilización y aprovechamiento temporal de la
cosa por un tercero, y la
·
Conservación de la cosa y de su destino
económico.
La estructura del
usufructo es la siguiente: el beneficiario se denomina usufructuario; el bien
usufructuado se conoce como nuda-propiedad y el dueño de la misma se llama dominus propietas.
El objeto del usufructo
son las cosas consumibles, sin embargo, en el derecho imperial se estableció el
usufructo sobre el patrimonio de una persona que debe transmitir la propiedad
de las cosas consumibles para que el usufructuario pueda disponer de ellas,
pero que luego debe devolver la misma cantidad y la misma calidad. Esto es lo
que se denomina Cuasi-usufructo.
Extinción
del Usufructo
Por ser esta
institución un Derecho Real sobre Cosa Ajena de carácter, principalmente,
temporal, está sometido a causales de extinción, las cuales se consagran a
partir del artículo 619 del Código Civil vigente; dichas causales son las que
siguen:
·
Por la muerte del usufructuario cuando no ha
sido constituida por tiempo determinado.
·
Por el vencimiento del tiempo fijado para su
duración.
·
Por la consolidación de las cualidades de
propietario y usufructuario en la misma persona.
·
Por el no uso durante 15 años.
·
Por el perecimiento total de la cosa sobre la
cual fue establecido, salvo un perecimiento parcial (Art. 622 C.C.V.)
·
Por el abuso que el usufructuario haga de su
derecho (Art. 620 C.C.V.). Esta hipótesis no opera de pleno derecho, requiere
un pronunciamiento judicial a petición de parte interesada.
·
Por la renuncia del usufructuario, la cual debe
ser una manifestación de voluntad expresa e irrevocable.
Efectos Jurídicos de la Extinción del
Usufructo
·
Recuperación del goce pleno del derecho por
parte del propietario.
·
Cesa el derecho a frutos del usufructuario.
·
Satisfacción de las obligaciones estipuladas
para el momento de extinción del usufructo.
·
Rendición de cuentas por parte del
usufructuario.
Derivados
del usufructo[15]
La
legislación venezolana no consagra una definición sobre estos derechos, no
aporta los elementos estructurales de los mismos que ayudarían a formar un
criterio propio y conceptualizarlos de alguna manera.
La
doctrina, como lo señala Aguilar Gorrondona[16], ha partido de los
propios nombres para formarse una idea concreta sobre cada uno de estos
derechos reales, diferenciándolos, a su vez, del usufructo y de acuerdo con la
extensión de sus facultades.
a)
Uso: Según
los romanistas, el derecho de uso era un usufructo limitado, puesto que se
reducía al uso (ius utendi),
únicamente, de un bien por parte de una persona.
Se
puede definir atendiendo a dos planteamientos doctrinarios. El autor colombiano
Germán Rojas González[17] define el derecho de uso
en los siguientes términos: “El derecho de uso es un derecho real que consiste,
generalmente, en la facultad de gozar de una parte limitada de las utilidades y
productos de una cosa.”
Por su
parte, la venezolana Eloísa Sánchez Brito[18] plantea que “El derecho
de uso es un derecho real que consiste en la facultad de servirse de la cosa de
otro, con la obligación de conservar la cosa y tomar de ella solamente los
frutos que le sean necesarios al usuario y a su familia.”
Se
puede afirmar, entonces, utilizando ambas definiciones, que el derecho real de
uso es un derecho a utilizar la cosa y a obtener sus frutos en medida limitada
a sus necesidades y a las de su familia.
Características
del Derecho de Uso
·
Es un derecho real. Permite al usuario servirse
de una cosa para satisfacer necesidades personales y familiares.
·
Es un derecho real de carácter personal. Los
frutos obtenidos son solo para el consumo familiar o personal, no pueden ser
cedidos o vendidos. (Art. 624 C.C.V.)
·
Es un derecho real sobre cosa ajena. El usuario
es un poseedor en nombre ajeno, es decir, ejerce su derecho sobre un bien que
pertenece a otra persona.
·
Concede al titular el uso y frutos limitados.
Solo puede hacer uso del bien para aquellos que esté destinado de manera
diligente.
·
Se ejerce sobre cualquier tipo de bien. El uso
puede darse tanto sobre bienes inmuebles, como bienes muebles.
·
No puede cederse ni arrendarse. Es consecuencia
del carácter personal de este derecho real. (Art. 630 C.C.V.)
·
No puede hipotecarse. El usuario no tiene más
que un simple derecho de usar el bien, por lo que no puede disponer del mismo.
·
Es temporal. Es un derecho que puede
constituirse a tiempo determinado o por el tiempo de vida del usuario.
·
Es intransmisible. Solo se constituye a favor
de la persona que se va a servir de ella para su satisfacción personal o
familiar.
b)
Habitación: El
derecho real de habitación consiste en la posibilidad de habitar un inmueble,
bien sea de manera individual o con toda la familia. Es un derecho exclusivo de
habitar un inmueble.
Es un derecho de goce
sobre la cosa ajena que se diferencia del uso respecto a su Contenido, puesto que el habitacionista
solo podrá habitar el espacio descrito en el contrato que lo constituya como
tal, es decir, el habitador solo se sirve de la cosa solamente para habitarla
él o con su familia, descartando la idea de lucro o ganancia.
Constitución
de las servidumbres
Las
servidumbres se constituyen a base de un modo derivativo de adquisición, pues
se constituyen con base en una relación jurídica entre el propietario y el
beneficiario, por lo que es de carácter voluntario. Sin embargo, en los derechos
clásico, postclásico y de Justiniano, ese modo de adquisición también podía
tener su origen en la ley.
Además
de la voluntad a través de un negocio jurídico y de la constitución legal de la
servidumbre, también se conocieron las servidumbres por usucapión y por
adjudicación. En el primero de los casos, habiendo aplicado los requisitos para
la prescripción adquisitiva, nacía la servidumbre, en tanto que la segunda
modalidad establecía que por la vía judicial se adjudicaba una servidumbre[19].
Extinción
de las servidumbres
1.
Así como la usucapión permite la adquisición
por el tiempo, de la misma manera se puede perder la servidumbre por el tiempo
y por la falta de uso, regresando a las manos de su dueño.
2.
El usufructo se pierde por vencimiento del término,
del cumplimiento de la condición y por la muerte del usufructuario.
3.
Se extingue la servidumbre por la destrucción física
del objeto sobre el cual recae la servidumbre.
4.
El usufructo también puede extinguirse por la pérdida
de la capacidad jurídica del beneficiario.
5.
Por la confusión, es decir, se extingue la
servidumbre cuando el beneficiario se convierte en el propietario del bien
objeto del derecho real sobre cosa ajena. Es decir, el beneficiario adquiere en
propiedad el bien por el cual se beneficiaba.
Defensa
de los derechos reales sobre cosas ajenas
Las
servidumbres se defendieron a través de acciones denominadas Actio in Rem. Los compiladores del derecho romano denominaron a la Vindicatio Servitus como Actio Confesoria, cuya finalidad es la
de obtener un reconocimiento de propietario sobre la existencia de una
servidumbre sobre la cosa propia. El actor de esta acción debe probar la
existencia de la servidumbre obtenida.
El
efecto jurídico es el restablecimiento de la servidumbre y el pago de los daños
y perjuicios que se le hubiese ocasionado por motivo de los mismos, teniendo la
seguridad que no se volverá a perturbar la servidumbre.
[1]
Portillo Almerón, Carlos. (2012). Propiedad y Posesión. Sus Defensas.
Mérida, Venezuela: Talleres Gráficos Universitarios. Página 135
[2]
de Jongh Sarmiento, Francisco. (2013). El
Derecho Real en Cosa Ajena. Disponible en: http://derechocivil2ula.blogspot.com/2013/05/unidad-iv-tema-n-18-el-derecho-real-en.html
[3]
Aguilar Gorrondona, José Luis. (2003). Cosas,
bienes y derechos reales. Derecho Civil II. Caracas: Universidad Católica
Andrés Bello. Página 395
[4]
Aguilar Gorrondona, José Luis. (2003). Obra
citada. Página 397
[5]
Piña Valles, Ovelio. (2001). Bienes y
Derechos Reales, Esquemas Prácticos. Caracas: Vadell Hermanos Editores.
Página 144
[6]
de Jongh Sarmiento, Francisco. (2013). El
Derecho Real de Usufructo. Disponible en: http://derechocivil2ula.blogspot.com/2013/05/unidad-iv-tema-19-el-derecho-real-de.html
[7]
Piña Valles, Ovelio. (2001). Obra citada.
Página 161
[8]
Sánchez Brito, Eloísa. (2012). Derecho
Civil Bienes. Valencia, Venezuela: Universidad de Carabobo. Página 211
[9]
Artículo 879 del Código Civil
colombiano: “Servidumbre predial o
simplemente servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un predio, en utilidad de
otro predio de distinto dueño.”
[10]
Rojas González, Germán. (2001). Manual de Derecho Civil. Bogotá: Ecoe
Ediciones. Página 187
[11]
Notas tomadas de la clase de Derecho Romano en la Escuela de Derecho de la
Universidad de Los Andes en fecha 07 de junio de 2004.
[12]
de Jongh Sarmiento, Francisco. (2013). El
Derecho Real de Usufructo. Disponible en: http://derechocivil2ula.blogspot.com/2013/05/unidad-iv-tema-19-el-derecho-real-de.html
[14]
Márquez de Krupij, Florencia y Carrillo L. Cruz Omayda. (1991). Lecciones de Derecho Civil II (Tercera
Parte). Mérida, Venezuela. Página 45
[15]
de Jongh Sarmiento, Francisco. (2013). Los
Derechos Reales de Uso y Habitación. Disponible en: http://derechocivil2ula.blogspot.com/2013/05/unidad-iv-tema-20-los-derechos-reales.html
[16] Aguilar
Gorrondona, José Luis. (2003). Obra
citada. Página 427
[17] Rojas González, Germán. (2001). Obra citada. Página 185
[19]
Notas tomadas de la clase de Derecho Romano en la Escuela de Derecho de la
Universidad de Los Andes en fecha 15 de junio de 2004.
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